CASO PLANTEADO
Una inquilina de una vivienda ha solicitado con fecha de 21 de abril al arrendador un ajuste en el precio del alquiler. ¿Está obligado? Y en caso afirmativo ¿qué documentación se tiene que aportar?
SOLUCIÓN
Con relación al caso planteado sobre arrendamientos urbanos, debemos hacer referencia directa al Real Decreto-Ley 11/2020, concretamente a sus artículos 1 a 15, específicamente en este caso artículos 4, 5 y 6.
En primer lugar, en cuanto al ajuste del precio de alquiler, la respuesta toma una bifurcación:
- ¿Es el propietario gran tenedor de vivienda?
- Es decir: ¿El propietario tiene más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros y garajes o es propietario de más de 1.500 metros cuadrados construidos?
Para el supuesto en que el propietario no cumpla estos requisitos, debemos contestar que no existe obligación alguna para ajustar el precio del alquiler.
Para el supuesto que el propietario sí cumpla estos requisitos, debemos afirmar que sí existirá obligación por parte del gran tenedor de vivienda de ajustar el precio del alquiler, y deberá permitir que el arrendatario pueda escoger entre estas dos opciones:
– Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un tope de 4 meses.
– Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Esto está prescrito así por el artículo 4 del Real Decreto-Ley 11/2020, aunque en el primer apartado ya faculta a ambas partes para llegar a un acuerdo, y lo expone el legislador con la siguiente frase: “La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora […] el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”.
Por tanto, la única hipótesis en que el arrendador debe rebajar o negociar la renta es que sea gran tenedor de vivienda y que la persona se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
Procedamos a explicar lo que es la vulnerabilidad económica, a la luz del artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020.
El artículo es ciertamente denso y quizás mal redactado, aunque aconsejamos su lectura completa, pero en resumidas cuentas lo que viene a adverar es que existirá vulnerabilidad económica si la persona ha sufrido un ERTE, está en situación de desempleo, no es propietaria ni usufructuaria de otras viviendas (siempre y cuando no sean propietarios de parte alícuota, por ejemplo, un 50% o bien hayan recibido la propiedad por medio de sucesión hereditaria).
En definitiva, si el arrendador (propietario de vivienda o sujeto con derecho a arrendar la vivienda) es gran tenedor, cumpliendo los requisitos explicados y el arrendatario (inquilino) está en situación de vulnerabilidad económica, sí que se debe negociar la renta tal y como se ha expuesto en la consulta.
El arrendatario deberá entregar al propietario la documentación acreditativa oficial por la cual está percibiendo prestación o subsidio por desempleo, o bien la resolución o documentación acreditativa del ERTE, además de justificar que no está recibiendo más de tres veces el IPREM, lo que equivaldría a no recibir más de 537,84 euros multiplicado por 3 = 1.613,52 euros al mes por unidad familiar.
Por otro lado, en cuanto a la prestación extraordinaria del Real Decreto-Ley 8/2020, recogida en los artículos 22 y 23, debemos adelantar que la premisa de cobro del 70% del salario base es errónea e inconclusa, es decir no siempre será el 70% del salario base.
La prestación extraordinaria aprobada en caso de suspensión del contrato será del 70% de la base reguladora tope 1.098 euros para una persona sin hijos, 1.254,96 euros para una persona con un hijo y 1.441,83 para dos hijos o más.
Por tanto, a modo de ejemplo, de un salario de 1.800 euros, el 70% de la base reguladora son 1.260, lo que significa que cobrará 1.098 euros si no tiene hijos. Si tiene un hijo, serán 1.254,96 euros o si tiene dos hijos o más, serán 1260 euros. COBRARÁ LOS TOPES.
Por otro lado, de un salario de 950 euros de base, la prestación será de 665 euros.
Hay que recordar que también hay cuantías mínimas para la prestación, que son de 501,98 euros sin hijos y de 671,40 euros con un hijo o más.
Todo ello calculado cuando el contrato no sea parcial sino a jornada completa.
