Real Decreto 15/2020 – Arrendamiento uso distinto vivienda

En este artículo analizamos las medidas que contiene el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril, en materia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y que tienen por finalidad reducir los costes de los autónomos y las PYMES respecto a los arrendamiento afectos a sus actividades.

Los arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores: 

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, se le podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas, sin que pueda superar un periodo máximo de cuatro meses.

La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses y se corresponderá con un fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo máximo de los cuatro meses antes citados.

Importante señalar que estamos ante una medida de obligado cumplimiento por parte del arrendador quien tiene la obligación de aceptar su aplicación.

No obstante, tener en cuenta que la norma prioriza el acuerdo voluntario entre arrendatario y arrendador que tendrá carácter preferente.

Ejemplo: pacta una reducción de la renta del 50%.

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no concertados con grandes tenedores:

Cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, se podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes mediante acuerdo de carácter voluntario.

Al contrario de los contratos celebrados con grandes tenedores, la norma no dice de forma explicita que dichas medidas sean de carácter automático y de obligado cumplimiento. No obstante, debemos entender que, si bien se prioriza el acuerdo entre las partes, se reconoce un derecho al arrendatario que, en caso de no llegar a ningún acuerdo con el arrendador, podría solicitar jurídicamente la aplicación de una de las medidas de forma imperativa.

Disponer de la fianza:

También se prevé la posibilidad, si así lo acuerdan las partes, de disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

En caso de que se aplique esta medida, el arrendatario deberá reponer la fianza dispuesta en el plazo máximo de 1 año a contar desde la celebración del acuerdo.

En caso de que el arrendamiento tengo una duración inferior a 1 año, el plazo para reponer la fianza se corresponderá con el que reste de vigencia del contrato.

Estamos ante una medida voluntaria que deberá en todo caso ser objeto de un acuerdo entre las partes.

Requisitos de los autónomos para acceder a las medidas de reducción de costes: 

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, el autónomo deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Requisitos de las PYMES para acceder a las medidas de reducción de costes:

a) Que no se superen los siguientes limites:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Conclusión:

El Gobierne habré la posibilidad a los autónomos y a las PYMES de aplicar medidas que tienen por finalidad evitar un endeudamiento por parte del arrendatario quién, al no tener ingresos, difícilmente puede cumplir con sus obligaciones de pago.

La recomendación de nuestro departamento jurídico, ante la situación extraordinaria que estamos viviendo, es favorecer el acuerdo entre las partes.

No obstante, en caso de que no fuera así, es importante que las partes sean conscientes y conocedoras de los derechos y obligaciones de cada uno.

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