Moratoria de la deuda arrendaticia. ¿Existe obligación de ajustar el precio del alquiler? ¿Qué documentación se tiene que aportar?
CASO PLANTEADO
Una inquilina de una vivienda ha solicitado con fecha de 21 de abril al arrendador un ajuste en el precio del alquiler. ¿Está obligado? Y en caso afirmativo ¿qué documentación se tiene que aportar?
SOLUCIÓN
Con relación al caso planteado sobre arrendamientos urbanos, debemos hacer referencia directa al Real Decreto-Ley 11/2020, concretamente a sus artículos 1 a 15, específicamente en este caso artículos 4, 5 y 6.
En primer lugar, en cuanto al ajuste del precio de alquiler, la respuesta toma una bifurcación:
- ¿Es el propietario gran tenedor de vivienda?
- Es decir: ¿El propietario tiene más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros y garajes o es propietario de más de 1.500 metros cuadrados construidos?
Para el supuesto en que el propietario no cumpla estos requisitos, debemos contestar que no existe obligación alguna para ajustar el precio del alquiler.
Para el supuesto que el propietario sí cumpla estos requisitos, debemos afirmar que sí existirá obligación por parte del gran tenedor de vivienda de ajustar el precio del alquiler, y deberá permitir que el arrendatario pueda escoger entre estas dos opciones:
– Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un tope de 4 meses.
– Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Esto está prescrito así por el artículo 4 del Real Decreto-Ley 11/2020, aunque en el primer apartado ya faculta a ambas partes para llegar a un acuerdo, y lo expone el legislador con la siguiente frase: “La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora […] el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”.
Por tanto, la única hipótesis en que el arrendador debe rebajar o negociar la renta es que sea gran tenedor de vivienda y que la persona se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
Procedamos a explicar lo que es la vulnerabilidad económica, a la luz del artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020.
El artículo es ciertamente denso y quizás mal redactado, aunque aconsejamos su lectura completa, pero en resumidas cuentas lo que viene a adverar es que existirá vulnerabilidad económica si la persona ha sufrido un ERTE, está en situación de desempleo, no es propietaria ni usufructuaria de otras viviendas (siempre y cuando no sean propietarios de parte alícuota, por ejemplo, un 50% o bien hayan recibido la propiedad por medio de sucesión hereditaria).
En definitiva, si el arrendador (propietario de vivienda o sujeto con derecho a arrendar la vivienda) es gran tenedor, cumpliendo los requisitos explicados y el arrendatario (inquilino) está en situación de vulnerabilidad económica, sí que se debe negociar la renta tal y como se ha expuesto en la consulta.
El arrendatario deberá entregar al propietario la documentación acreditativa oficial por la cual está percibiendo prestación o subsidio por desempleo, o bien la resolución o documentación acreditativa del ERTE, además de justificar que no está recibiendo más de tres veces el IPREM, lo que equivaldría a no recibir más de 537,84 euros multiplicado por 3 = 1.613,52 euros al mes por unidad familiar.
Por otro lado, en cuanto a la prestación extraordinaria del Real Decreto-Ley 8/2020, recogida en los artículos 22 y 23, debemos adelantar que la premisa de cobro del 70% del salario base es errónea e inconclusa, es decir no siempre será el 70% del salario base.
La prestación extraordinaria aprobada en caso de suspensión del contrato será del 70% de la base reguladora tope 1.098 euros para una persona sin hijos, 1.254,96 euros para una persona con un hijo y 1.441,83 para dos hijos o más.
Por tanto, a modo de ejemplo, de un salario de 1.800 euros, el 70% de la base reguladora son 1.260, lo que significa que cobrará 1.098 euros si no tiene hijos. Si tiene un hijo, serán 1.254,96 euros o si tiene dos hijos o más, serán 1260 euros. COBRARÁ LOS TOPES.
Por otro lado, de un salario de 950 euros de base, la prestación será de 665 euros.
Hay que recordar que también hay cuantías mínimas para la prestación, que son de 501,98 euros sin hijos y de 671,40 euros con un hijo o más.
Todo ello calculado cuando el contrato no sea parcial sino a jornada completa.
IVA – Devengo – Moratoria alquiler de local de negocio
CASO PLANTEADO
Se trata de un arrendador de local de negocio. Ha acordado con su inquilino una moratoria en el pago de los alquileres de abril, mayo y junio, de forma que estos meses se irán abonando parcialmente a partir del mes de septiembre.
Pregunta:
¿el IVA se tendrá que ir ingresando a medida que se cobren parcialmente los alquileres afectados?
¿se deben ir emitiendo las facturas del alquiler mensualmente, aunque no se cobren? O, por el contrario ¿se deberán emitir en el momento del cobro parcial o total?
SOLUCIÓN
De acuerdo con lo que señala la Consulta Vinculante de Tributos V1117-16 en relación con el devengo de IVA en arrendamientos cuando por concurrencia de fuerza mayor, se suspende temporalmente el mismo, sólo en el caso de que “formal y expresamente” se cancele temporalmente la relación contractual arrendaticia, o se modifique el momento de su exigibilidad, con motivo de la fuerza mayor que impida el uso del inmueble, se dejará de devengar el IVA.
Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.
La moratoria en sí misma, si sólo refiere al pago de las rentas no impide el devengo del IVA, debe efectuarse una suspensión contractual ex profeso de la relación arrendaticia.
¿Cómo se calcula la prestación por desempleo en el caso de un ERTE de reducción de jornada por fuerza mayor?
Prestación de desempleo por ERTE de reducción de jornada por fuerza mayor
CASO PLANTEADO
Empresa en la que se ha tramitado un ERTE por fuerza mayor de reducción de jornada del 70%, que ha sido aprobado.
En esta empresa hay un trabajador al que se le ha reducido la jornada en el 70% desde el 1 de abril, con lo que hace 12 horas semanales en lugar de 38 horas que hacía antes (esta es la jornada a tiempo completo según convenio), su base reguladora diaria para la prestación de desempleo es de 73,00€, y tiene una hija menor de edad a su cargo.
¿Cual será el importe de su prestación?
SOLUCIÓN
La prestación por suspensión de contrato se calcula con la media de lo cobrado en los últimos seis meses.
De esta cifra, el desempleado recibirá el 70% de su sueldo durante los seis primeros meses y el 50% el tiempo restante.
Aun así, esa cantidad también “está limitada por el SEPE”.
En la situación de reducción de jornada, la empresa continuará pagando al trabajador la parte de jornada que siga trabajando realmente y el Servicio de Empleo se hará cargo del pago de la parte que se ha reducido.
Sobre la parte de jornada que se ha reducido con el ERTE y por la que no se trabaja, el SEPE pagará el 70% de la base reguladora.
La empresa seguirá pagando al trabajador la parte proporcional del salario habitual respecto de las horas de trabajo que si se mantienen.
Los topes mínimo y máximo de la prestación por desempleo se tienen que ajustar en el caso de ERTE de reducción de jornada, de forma proporcional a esa reducción.
En este caso, 1254 euros brutos es el tope máximo trabajador con un hijo a cargo. Si aplicamos el 70% reducción jornada asciende a 877,80 euros.
Según el supuesto, la base reguladora son 73 euros. La empresa paga 21,90 euros aplicando reducción 30% y, en principio, el SEPE debería abonar 1073,10 euros (los 51,10 euros base reguladora, es decir, 1533 euros brutos aplicando a su vez el 70%).
Ahora bien, debemos tener en consideración los topes legales.
En este sentido, al ser una trabajadora con un hijo a cargo, el tope está a 1254 euros brutos y, en caso, del 70% reducción jornada el tope lo tenemos en los 887,80 euros. Los 1073,10 euros son superiores a 887,80 euros por lo que queda limitado con el tope.
Advertir que debido a la situación del COVID19, el SEPE solo está abonando el tope máximo inicial de 1098 euros, aunque posteriormente abonará el recargo por hijos. En este sentido, el 70% de 1098 son 768,60 euros. Esta cantidad se tienen que aplicar las retenciones correspondientes.
Si he estado en un ERTE, ¿qué pasa con mis vacaciones?
CASO PLANTEADO
Trabajadores afectados por ERTE de fuerza mayor, ¿el periodo que están incluidos en el ERTE, computa para el periodo de vacaciones?, es decir, un trabajador que al año le corresponden 30 días naturales de vacaciones si ahora está en el ERTE 3 meses, ¿al final del año tendrá los 30 días o tendría derecho a vacaciones solo de 22.5 días naturales.
RESPUESTA
Durante los ERTEs el contrato laboral está suspendido y, de acuerdo con los artículos 38 y 45 del Estatuto de los Trabajadores, ese periodo no computa para el cálculo de las vacaciones a las que tiene derecho el trabajador.
En el ejemplo que hemos planteado los días naturales de vacaciones a los que tendría derecho al trabajador son los 22,5 que menciona.
¿Quién puede beneficiarse del subsidio excepcional por fin de contrato temporal?
El Real Decreto-ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, regula el subsidio de desempleo excepcional por fin de contrato temporal.
Se podrán beneficiar de este subsidio las personas trabajadoras a las que se les hubiera extinguido un contrato de duración determinada de, al menos, dos meses de duración, aun cuando la extinción del contrato haya tenido lugar con anterioridad al 02/04/2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, siempre que se haya producido con posterioridad al 14/03/2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
Requisitos
La persona trabajadora deberá reunir los siguientes requisitos:
- Encontrarse inscrita como demandante de empleo en los servicios públicos de empleo y suscribir el compromiso de actividad. Durante la vigencia del estado de alarma, la inscripción como demandante de empleo se realizará de oficio por el servicio público de empleo competente, a instancia del SEPE.
- No contar con la cotización necesaria para acceder a otra prestación o subsidio por desempleo.
- Haber cesado de forma involuntaria, a partir del 15 de marzo de 2020, en un contrato por cuenta ajena de duración determinada durante el cual existierá la obligación de cotizar por desempleo y cuya vigencia haya sido igual o superior a dos meses.
- Carecer de rentas, de cualquier naturaleza, superiores al 75 % del salario mínimo interprofesional, excluida la parte proporcional de dos pagas extraordinarias. (Cuantías para este año).
- No ser perceptora de cualquier renta mínima, renta de inclusión, salario social o ayudas análogas concedidas por cualquier Administración Pública.
- No estar trabajando por cuenta propia o ajena a jornada completa en la fecha de la extinción del contrato ni en la fecha del nacimiento del subsidio excepcional.
Solicitud
La persona trabajadora cumplimentará el formulario de pre-solicitud de prestación individual disponible en la sede electrónica del SEPE que tendrá efectos de solicitud provisional, y lo enviará a la entidad gestora a través de la misma sede.
Así mismo, se podrá presentar el formulario a través de los medios establecidos en el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
El plazo de presentación empezará a partir del día 5 de mayo y terminará el día en que se cumpla un mes desde la fecha en que finalice la vigencia de la declaración de estado de alarma, ambos inclusive. Si se presenta fuera del plazo indicado, se tendrá por no presentado.
Duración y cuantía
El derecho al subsidio excepcional nacerá a partir del día siguiente a aquel en que se haya extinguido el contrato de trabajo de duración determinada. En caso de que el periodo que corresponde a la vacaciones anuales retribuidas no haya sido disfrutado con anterioridad a la finalización de la relación laboral, el nacimiento del derecho se producirá una vez transcurrido dicho periodo.
La duración será de un mes, ampliable si así se determina por Real Decreto-ley y no podrá percibirse en más de una ocasión.
El subsidio excepcional consistirá en un ayuda mensual del 80 por ciento del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)vigente y su pago se realizará por el Servicio Público de Empleo Estatal a partir del mes siguiente al de la solicitud.
Las cotizaciones acreditadas por la persona trabajadora correspondientes al trabajo de duración determinada extinguido y las anteriores, si las hubiera, se considerarán utilizadas para el reconocimiento del subsidio excepcional, y por tanto, no podrán tenerse en cuenta, en su caso, para el reconocimiento de una futura prestación.
Real Decreto 15/2020 – Arrendamiento uso distinto vivienda
Real Decreto 15/2020 – Arrendamiento uso distinto vivienda
En este artículo analizamos las medidas que contiene el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril, en materia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y que tienen por finalidad reducir los costes de los autónomos y las PYMES respecto a los arrendamiento afectos a sus actividades.
Los arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores:
Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, se le podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas, sin que pueda superar un periodo máximo de cuatro meses.
La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses y se corresponderá con un fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo máximo de los cuatro meses antes citados.
Importante señalar que estamos ante una medida de obligado cumplimiento por parte del arrendador quien tiene la obligación de aceptar su aplicación.
No obstante, tener en cuenta que la norma prioriza el acuerdo voluntario entre arrendatario y arrendador que tendrá carácter preferente.
Ejemplo: pacta una reducción de la renta del 50%.
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no concertados con grandes tenedores:
Cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, se podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes mediante acuerdo de carácter voluntario.
Al contrario de los contratos celebrados con grandes tenedores, la norma no dice de forma explicita que dichas medidas sean de carácter automático y de obligado cumplimiento. No obstante, debemos entender que, si bien se prioriza el acuerdo entre las partes, se reconoce un derecho al arrendatario que, en caso de no llegar a ningún acuerdo con el arrendador, podría solicitar jurídicamente la aplicación de una de las medidas de forma imperativa.
Disponer de la fianza:
También se prevé la posibilidad, si así lo acuerdan las partes, de disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En caso de que se aplique esta medida, el arrendatario deberá reponer la fianza dispuesta en el plazo máximo de 1 año a contar desde la celebración del acuerdo.
En caso de que el arrendamiento tengo una duración inferior a 1 año, el plazo para reponer la fianza se corresponderá con el que reste de vigencia del contrato.
Estamos ante una medida voluntaria que deberá en todo caso ser objeto de un acuerdo entre las partes.
Requisitos de los autónomos para acceder a las medidas de reducción de costes:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, el autónomo deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Requisitos de las PYMES para acceder a las medidas de reducción de costes:
a) Que no se superen los siguientes limites:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Conclusión:
El Gobierne habré la posibilidad a los autónomos y a las PYMES de aplicar medidas que tienen por finalidad evitar un endeudamiento por parte del arrendatario quién, al no tener ingresos, difícilmente puede cumplir con sus obligaciones de pago.
La recomendación de nuestro departamento jurídico, ante la situación extraordinaria que estamos viviendo, es favorecer el acuerdo entre las partes.
No obstante, en caso de que no fuera así, es importante que las partes sean conscientes y conocedoras de los derechos y obligaciones de cada uno.